Original scientific paper
https://doi.org/10.30925/zpfsr.47.1.3
Pravni položaj zajednice suvlasnika u novom sustavu upravljanja etažnim vlasništvom
Hano Ernst
; University of Zagreb, Faculty of Law
*
Tatjana Josipović
orcid.org/0000-0002-6563-2768
; University of Zagreb, Faculty of Law
* Corresponding author.
Abstract
Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ) uvodi potpuno novo uređenje zajednice suvlasnika, koja se po prvi put u hrvatskom pravu uređuje kao pravna osoba. Time se čini veliki iskorak u odnosu na dosadašnji sustav uređen Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u kojem je zajednica suvlasnika postojala isključivo kao skup suvlasnika bez pravne osobnosti. U hrvatskom stvarnom pravu time nastaje svojevrsni dualizam: tradicionalni model, oblikovan prema austrijskom pravu koje ne poznaje zajednicu suvlasnika kao pravni subjekt, te novi model koji se približava francuskom uređenju. Novo uređenje zamišljeno je ponajprije radi olakšanja upravljanja i održavanja zgrada, jer davanje pravne osobnosti omogućuje zajednici suvlasnika jednostavnije sudjelovanje u pravnom prometu, kako prema suvlasnicima tako i prema trećim osobama. Unatoč tome, novo uređenje ima niz nedostataka. Uvođenje ograničene javnosti registra zajednice suvlasnika predstavlja ozbiljan nedostatak jer može dovesti u pitanje pravne učinke prema trećim osobama. Značajan nedostatak predstavlja i uređenje vijeća suvlasnika, koje u određenim situacijama može omogućiti da manjina nametne svoju volju većini, što je neprihvatljivo. Osim toga, novi sustav ne sadržava jasna pravna sredstva i postupke za zaštitu preglasanih suvlasnika, osobito kada im protiv njihove volje nastaju znatne financijske obveze vezane uz održavanje zgrade ili kada im se ograničava mogućnost obavljanja radnji u njihovim posebnim dijelovima. Iako je novo uređenje zajednice suvlasnika dobrodošla i u osnovi kvalitetno zamišljena reforma hrvatskog stvarnog prava, u zakonu su, dijelom zbog površnog ili ishitrenog normativnog pristupa, ostale brojne nedorečenosti i pojedini pogrešni izbori. Te će se manjkavosti morati otkloniti u budućim zakonskim izmjenama kako bi se sustav u potpunosti uskladio s potrebama prakse i temeljnim načelima suvremenog prava nekretnina. U radu se kroz sedam cjelina sustavno obrađuju sva važna pitanja vezana uz novo uređenje zajednice suvlasnika u kontekstu upravljanja zgradama.
Keywords
etažno vlasništvo; zajednica suvlasnika; upravljanje.
Hrčak ID:
346124
URI
Publication date:
15.4.2026.
Visits: 274 *